Může se tak stát, že za rok, za dva jsou na trhu mnohem lepší nabídky, s nižšími úroky. Dá se s tím něco dělat nebo vám nezbývá než splácet podle starších a dražších podmínek?

Na smůlu nevěřte!

Při prohlížení aktuálních nabídek hypoték si už nějakou dobu říkáte, že máte smůlu, že tahle sazba neplatila v době, kdy jste smlouvu o hypotéce uzavírali? Na smůlu nevěřte, trh s úvěry je hlavně o informacích, nikoliv o štěstí, smůle nebo náhodě!

Úrokové sazby se prostě v čase vyvíjejí, a to hlavně v závislosti na aktuální základní úrokové míře v ekonomice, takzvané čtrnáctidenní repo sazbě. Na stránkách České národní banky najdete její změny za posledních 25 let. A že jich rozhodně nebylo málo!

Refinancování a konsolidace

Ani pokud jste uzavřeli hypotéku s vyšší úrokovou sazbou než je ta, která by byla k mání dneska, smůlu prostě nemáte. I vy totiž můžete překlopit současnou dražší hypotéku na novou a levnější, na splátkách díky tomu ušetřit i desítky tisíc. Stačí si jen vyřídit tzv. refinancování vašeho hypotečního úvěru.

Celkem podobné je to v situaci, kdy chcete sloučit více půjček do jedné levnější, přičemž mezi nimi dokonce může být i hypotéka – a to když součet všech úvěrů nepřesáhne poskytovatelem stanovenou míru LTV (výše půjčky versus hodnota nemovitosti). V tomto případě ale už hovoříme o konsolidaci půjček.

Obě verze znamenají předčasné splacení původního dluhu a vzetí dluhu nového

Jak refinancování, tak konsolidace znamenají uzavření smlouvy o novém úvěru a s tím související předčasné splacení původního dluhu. Banky i nebankovní společnosti dokonce dokáží celý proces vyřídit za vás, pokud o to budete stát. Podrobnější návod na financování tu také najdete, stačí kliknout sem.

Nově vybraný poskytovatel, se kterým uzavřete smlouvu o novém úvěru, pak celý váš původní dluh splatí (samozřejmě i s poplatky za předčasné splacení, na druhou stranu mínus ještě nerealizované úroky a třeba poplatky za vedení úvěrového účtu). S původním poskytovatelem je vše ukončeno - a vy pak posíláte splátky poskytovateli novému. Během trvání hypotéky lze tento postup zopakovat i několikrát.

Jak nastavit nové splátky po konsolidaci nebo po refinancování?

Jestli si ponecháte splátky stejně vysoké, což povede k rychlejšímu splacení dluhu, nebo splátky snížíte při zachování původní délky trvání půjčky, to už je čistě na vás a na vašich budoucích finančních možnostech.

Nižší splátky znamenají nižší riziko, že byste na ně jednoho dne neměli, ale vedou k celkovému prodražení úvěru (a naopak). Obecně se doporučuje splácet méně, volné finance spořit v podobě finančního polštáře, který můžete použít, pokud vám vypadnou příjmy (nemoc, zranění) nebo když se náhle objeví nečekaný výdaj.

Jenže co s pokutou za předčasné splacení? Ta přece dělá u hypoték i desítky tisíc!

I v tomto případě pro vás máme dobrou zprávu. Nadměrné pokuty za předčasné splacení byly zakázány jak novým zákonem o spotřebitelském úvěru, tak zejména na něj navazujícím stanoviskem České národní banky.

ČNB ve stanovisku jasně definuje, co si banka může započítat jako účelně vynaložené náklady spojené s tím, že jí hypotéku v rámci refinancování nebo konsolidace předčasně splatíte. Jsou to jen a pouze poplatky za administrativu spojenou s předčasným splacením. Žádný ušlý zisk a žádné zprostředkovatelské provize banky vyžadovat nesmějí.

Částečné předčasné splacení je možné i zdarma (pak se ale nejedná o refinancování a ani konsolidaci). Zákon umožňuje bezplatně mimořádně splatit 25 % hypotéky každý rok, a to vždy k výročí smlouvy. Datum výročí banka většinou prodlouží na týden, někdy i na celý měsíc.